Lorsque vous investissez dans un ou plusieurs biens immobiliers afin de constituer votre patrimoine, bénéficier de réductions d’impôts et optimiser la rentabilité de votre portefeuille d'investissement, vous pouvez être amené à vous demander s'il est possible de cumuler les avantages tels que ceux proposés par le dispositif Pinel.
Peut-on cumuler le Pinel sur plusieurs biens immobiliers ? Peut-on cumuler le Pinel avec d’autres types d’investissements immobiliers ?
Le cumul de la loi Pinel sur plusieurs biens est-il possible ?
Oui, il est tout à fait possible de cumuler le dispositif Pinel sur plusieurs biens immobiliers, à condition de respecter ses conditions d’éligibilité, qui sont les suivantes :
- Ne pas dépasser 300 000€ d’investissement par an et par foyer fiscal ;
- Ne pas dépasser 2 biens immobiliers par an et par foyer fiscal ;
- Ne pas dépasser le plafond des niches fiscales qui est de 10 000€ par an.
Ainsi, si par exemple vous achetez 2 biens immobiliers mais que leur montant total dépasse 300 000€, les avantages de la loi Pinel seront calculés dans la limite de ce plafond de 300 000€.
Attention, pour l’achat d’un bien immobilier en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est la date de fin des travaux, et non la date d’acquisition, qui est prise en compte.
Si par exemple vous achetez un bien immobilier en VEFA sous loi Pinel en 2022, mais que ce dernier ne vous est livré qu’en 2023, alors l’administration fiscale considèrera que vous avez acquis ce bien en 2023.
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Le cumul du Pinel avec d’autres investissements est-il possible ?
Voici les types d’investissements avec lesquels il est possible de cumuler un investissement Pinel :
- L’investissement immobilier LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), à condition que le LMNP et le Pinel soient sur deux biens immobiliers différents ;
- L’investissement sous loi Scellier, à condition qu’il s’agisse d’un bien immobilier différent de celui bénéficiant de la loi Pinel ;
- L’investissement sous loi Dufflot, à condition, là encore, qu’il s’agisse d’un bien immobilier différent de celui étant sous loi Pinel ;
- L’investissement en loi Censi-Bouvard, sur un bien différent celui bénéficiant du dispositif Pinel.
Notez que vous ne pouvez pas passer un même bien immobilier d’une loi à l’autre. Par exemple, si vous possédez un bien immobilier sous loi Scellier, vous ne pouvez pas le passer en loi Pinel. C’est la date d’acquisition, et la loi en vigueur à cette date, qui compte et ce pour toute la durée de votre investissement.
Concernant les moyens de financement, vous ne pouvez pas cumuler le dispositif Pinel avec le PTZ, car ce type d’emprunt est réservé au financement d’une résidence principale. En revanche, vous pouvez cumuler le Pinel avec la déduction des intérêts d’emprunts sur les revenus locatifs, ce qui vous permet de cumuler deux dispositifs donnant droit à des réductions d’impôts.
Exemples concrets : achat de deux biens immobiliers en loi Pinel
Exemple 1
Vous achetez deux appartements neufs, déjà construits, en 2022. Le prix d’achat du premier est de 120 000€, celui du second est de 140 000€. Le montant total de vos deux investissements s’élève à 260 000€. Dans ce cas, vous pourrez bénéficier du dispositif Pinel pour vos deux appartements.
Exemple 2
Vous achetez deux appartements neufs la même année, comme dans l’exemple précédent, mais cette fois le premier a un prix d’achat de 200 000€, et le second de 150 000€. Dans ce cas, vous pouvez toujours bénéficier du dispositif Pinel, mais dans la limite de son plafond d’investissement qui est de 300 000€ par an.
La réduction d’impôt sera donc calculée sur la base de ces 300 000€, et non sur le total réel de vos investissements qui lui s’élève à 350 000€.
Exemple 3
Vous achetez deux appartements en 2022, l’un est un appartement neuf déjà construit, l’autre est un appartement acheté en VEFA, et la date de fin des travaux est prévue pour le début de l’année suivante. Le prix d’achat du premier logement est de 250 000€, et le second de 150 000€ pour un montant total de 400 000€.
Pour savoir si vous pouvez pleinement bénéficier du dispositif Pinel sur les deux biens immobiliers, il faut prendre en compte ce que l’administration fiscale appelle la date du fait générateur. Dans le cas d’un bien immobilier neuf déjà construit, cette date est la date d’acquisition du bien. Dans le cas d’un bien en VEFA, il s’agit de la date d’achèvement des travaux.
Dans notre exemple, l’administration fiscale considèrera que le bien en VEFA a été acquis en 2023, et non en 2022, ce qui vous permettra de bénéficier pleinement de la loi Pinel, puisque vous ne dépasserez pas le plafond de 300 000€ par an.
Il n’est évidemment pas possible de cumuler les avantages de plusieurs dispositifs différents sur un seul et même bien immobilier. Néanmoins, en restant dans le cadre des conditions d’éligibilité de chacun, il est tout à fait possible de cumuler plusieurs Pinel, ou de cumuler le Pinel avec d’autres dispositifs, sur vos différents biens immobiliers.