Lorsqu’on compare directement les prix des biens immobiliers neufs à ceux des biens immobiliers anciens, à surface et localisation équivalente, le neuf est globalement plus cher que l’ancien. Certains critères font effectivement augmenter le prix du neuf.
Cependant, il faut savoir regarder plus en détail ce qui compose les prix de l’immobilier, neuf et ancien, et surtout évaluer de manière objective quelle sera la rentabilité d’un investissement immobilier neuf par rapport à l’ancien.
Dans cet article, nous verrons en détail pourquoi le neuf est plus cher que l’ancien, et de quelle manière cela impacte la rentabilité d’un éventuel investissement.
Le neuf est-il vraiment plus cher que l’ancien ?
Si on se limite strictement au prix d’achat, alors oui, les biens immobiliers neufs sont globalement plus chers que les biens immobiliers anciens. Cependant, lors d’un investissement immobilier, il ne faut pas uniquement regarder le prix d’achat.
Et si on regarde les autres frais engendrés, mais aussi la rentabilité du bien à moyen/long terme, et plus généralement les avantages et inconvénients de chacun, alors c’est l’immobilier neuf qui demeure le plus attractif.
Les prix pratiqués dans le neuf
Lorsqu’on s’intéresse uniquement au prix d’achat, certains éléments ont pour conséquence de faire gonfler les prix du neuf par rapport à l’ancien. Par exemple, un bien immobilier neuf en loi Pinel est soumis à une TVA de 20%, alors qu’un bien immobilier ancien en est totalement exonéré.
Ensuite, bien souvent, les promoteurs ajoutent au bien immobilier neuf des équipements supplémentaires que l’on ne retrouve pas nécessairement dans des biens anciens équivalents, tels que les garages ou places de parking.
Les normes imposées et les services proposés
Il y a un autre élément qui peut faire augmenter la facture à l’achat d’un bien immobilier neuf, mais qui permet par ailleurs de réaliser des économies conséquentes sur le long terme, rendant l’investissement plus rentable et pérenne.
Il s’agit des normes imposées lors de la construction, et plus précisément les normes énergétiques. Le respect de ces normes engendre un coût supplémentaire à la construction, d’environ 10% en moyenne. Cependant, votre logement sera beaucoup moins gourmand en énergie.
Cela vous permettra de réaliser des économies sur vos factures énergétiques de manière régulière et durable, ce qui est un élément à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité de votre investissement.
Les promoteurs immobiliers proposent aussi très souvent des services supplémentaires, comme par exemple le fait d’inclure les frais de notaire dans le prix d’achat du bien, ce qui le fait également augmenter artificiellement.
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Les frais liés à l’entretien du logement ou de la copropriété
C’est sur ce critère des frais d’entretien que peut réellement se faire la différence de rentabilité entre un investissement immobilier neuf et ancien.
Les promoteurs immobiliers proposent des services « clé en main » comportant notamment des garanties décennales et biennales sur le gros œuvre et l’équipement d’un bien immobilier neuf. Cela fait augmenter le prix d’achat dans un premier temps. Néanmoins, cela rend aussi votre investissement plus sûr, et réduit le risque de vous retrouver face à des travaux onéreux d’entretien et de réparation.
À l’inverse, un bien immobilier ancien, du fait de la vétusté du bâtiment et parfois du logement, nécessitera un entretien souvent plus régulier et plus conséquent, voire des travaux de rénovation, avec le coût que cela engendre.
La somme prix d’achat + travaux d’un bien immobilier ancien peut bien souvent dépasser le prix d’achat sans travaux d’un bien immobilier neuf en loi Pinel. Par ailleurs, il n’y a pas de garantie de type décennale ou biennale sur un bien immobilier ancien.
Les avantages financiers de l’immobilier neuf comparé à l’ancien
Les frais de notaire
Même si les frais de notaire ne sont pas toujours précisés dans les annonces immobilières, ils sont à prendre en considération dans votre investissement, puisqu’ils sont à votre charge.
Sur ce point, l’immobilier neuf tire son épingle du jeu, puisque les frais de notaire sont fortement réduits par rapport à l’ancien. En moyenne, les frais de notaire sont d’environ 7,5% du prix d’achat sur un bien immobilier ancien, contre seulement 2 à 2,5% pour un bien immobilier neuf.
Une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier neuf, vous bénéficiez également d’une exonération de la taxe foncière pendant les 2 premières années qui suivent l’achat du bien. Cet avantage supplémentaire est également à prendre en compte dans votre calcul de rentabilité, car il diminue pendant 2 ans les frais liés à votre logement.
Aucuns travaux à prévoir
Dans l’immobilier ancien, il est rare de trouver un bien dans lequel il n’y aurait aucuns travaux à prévoir. Même des biens rénovés comportent des travaux d’entretiens à réaliser régulièrement et plus ou moins fréquemment. Ces travaux, même petits, sont à prendre en compte dans votre investissement et le calcul de sa rentabilité.
L’avantage de l’immobilier neuf est que justement, aucun travaux ne sera à prévoir, et ce pendant plusieurs années. Cela suffit bien souvent à compenser l’écart de prix entre l’immobilier ancien et l’immobilier neuf.
Investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel
Le dispositif Pinel est la meilleure solution pour investir de manière optimale dans l’immobilier neuf, en réduire le coût et en augmenter la rentabilité. La loi Pinel permet en effet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21% du prix d’achat de votre bien.
Pour en bénéficier, vous devrez vous engager à louer votre logement pendant une durée, au choix, de 6, 9 ou 12 ans. Il faudra également respecter un plafond de loyer, et vos locataires seront soumis à un plafond de ressources.
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La loi Pinel permet ainsi d’optimiser votre retour sur investissement sur plusieurs années, et vient en quelque sorte compenser le fait de devoir acquérir un bien immobilier neuf à un prix de départ plus élevé.
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier locatif, regarder uniquement le prix d’achat ne suffit pas. Il faut évaluer de manière approfondie quelle sera la rentabilité de votre investissement, en prenant en compte les frais post-achats, mais aussi les dispositifs d’aide du gouvernement. Si les investissements immobiliers en loi Pinel affichent des prix en moyenne plus élevés que l’immobilier ancien, ils s’avèrent au final bien souvent plus rentables.