Gestion locative Pinel : avantages, gestion des risques locatifs ...

Pour gérer leur investissement immobilier locatif au quotidien, les propriétaires sont de plus en plus nombreux à opter pour la gestion locative. Quels sont les avantages de déléguer la gestion de votre bien à une agence spécialisée ? Quid des risques locatifs ? Quelles sont les garanties proposées et quelles sont les contraintes légales ?

Pourquoi opter pour la gestion locative de mon bien en Pinel ?

Investir dans un bien immobilier locatif ne signifie pas uniquement investir son argent. La gestion locative demande un véritable investissement personnel et nécessite d’y consacrer beaucoup de temps. Les tâches à effectuer régulièrement sont nombreuses :

• Trouver des locataires,
• Faire visiter le logement,
• Effectuer toutes les démarches administratives,
• S’occuper de l’entretien du logement.

Les propriétaires d’un bien locatif en loi Pinel sont nombreux à ne pas avoir suffisamment de temps pour gérer leur bien, ayant bien souvent une vie personnelle et professionnelle bien remplie à côté.

Ainsi, si déléguer la gestion locative de votre bien à une agence spécialisée engendre un coût supplémentaire, ce coût reste raisonnable comparé aux nombreux avantages que cela procure, et n’entamera que très peu le bénéfice de vos revenus fonciers.

Les avantages de la gestion locative d'un bien Pinel

Opter pour la gestion locative de votre bien en Pinel présente, en plus du gain de temps et d’une certaine tranquillité d’esprit, les avantages suivants :

• Un taux d’occupation élevé : les ressources, la réactivité et le professionnalisme d’une agence de gestion locative vous garantit de trouver des locataires rapidement et d’assurer un taux d’occupation élevé de votre logement.
• Un entretien régulier : tous les travaux d’entretiens et de réparation du logement sont gérés par l’agence de gestion locative, ainsi que la communication avec les locataires.
• Un accompagnement poussé et personnalisé : vous bénéficierez de conseils professionnels et d’un accompagnement personnalisé tout au long de votre collaboration.

La gérance locative permet une bonne gestion des risques locatifs

En plus de tous les avantages précédemment cités, opter pour la gérance locative présente un avantage supplémentaire non négligeable : celui de la gestion des risques locatifs.

Si investir dans l’immobilier neuf locatif en loi Pinel présente de nombreux avantages, cela comporte aussi, comme pour tout investissement, un certain nombre de risques. Ces risques, appelés « risques locatifs », impliquent par exemple :

• Les loyers impayés
• Une inoccupation prolongée du logement
• Des litiges avec les locataires

Lorsque vous optez pour une gérance locative via une agence spécialisée, cette dernière peut vous proposer un certain nombre de garanties supplémentaires, qui visent à réduire les risques locatifs au maximum.

Par exemple, vous pouvez opter pour des assurances supplémentaires, qui vous garantissent de percevoir vos loyers même en cas d’impayé de la part des locataires, ou même en cas d’inoccupation du logement.

Une agence qui propose ce type de garanti mettra par ailleurs en place des procédures et critères pour réduire les risques locatifs au maximum, tels que des critères de choix des locataires, ou encore des ressources supplémentaires pour trouver des locataires rapidement et maintenir un taux d’occupation du logement élevé.

Bien entendu, dans le cadre d’un investissement Pinel, l’agence de gestion locative tiendra également compte des contraintes imposées par le dispositif (plafonds de ressources des locataires, plafonds de loyers).

Combien coûte une gestion locative ?

Chaque agence de gestion locative est libre de fixer ses tarifs. Généralement, il s’agit d’un taux appliqué au montant du loyer, qui varie en moyenne entre 6 et 9%. Pour bien choisir votre gestionnaire locatif, ne regardez pas uniquement le tarif proposé, mais aussi et surtout la quantité et la qualité des prestations de services qui vous sont proposées.

Quelles sont les contraintes légales ?

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre les rapports locatifs entre les propriétaires et les locataires, en instaurant notamment certaines obligations pour les différentes parties.

Durée du bail locatif

La durée légale d’un bail de location peut varier selon le type de location dont il s’agit. La durée de bail la plus fréquemment rencontrée est celle relative aux logements loués non meublés (location nue), qui est de 3 ans.

Dans le cadre de la location d’un logement meublé, la durée du bail se situe entre 9 mois et un an.

Obligations pour un logement décent

La loi impose différents critères à remplir obligatoirement pour proposer à vos locataires un logement décent. Ces critères sont au nombre de 5 :

• Une surface minimale ;
• L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
• L'absence d'animaux nuisibles et de parasites ;
• Une performance énergétique minimale ;
• La mise à disposition de certains équipements.

Concernant la surface du logement, elle doit être au minimum de 9m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20m pour que le logement soit considéré comme décent.

Pour ce qui est de l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, on retrouve des critères tels que :

• Une étanchéité suffisante protégeant des infiltrations d’eau ;
• Une étanchéité suffisante contre les infiltrations d’air parasites ;
• Des dispositifs de protection des personnes, tels qu’un garde-corps sur un balcon, par exemple ;
• Une installation électrique et de gaz conformes aux normes en vigueur ;
• Des installations de chauffage et d’eau chaude conformes aux normes en vigueur ;
• Une aération et un éclairage naturel suffisants.

Certains équipements sont également obligatoires, tels que :

• Installation de chauffage ;
• Installation d’eau potable ;
• Installation d’évacuation des eaux usées ;
• Un coin cuisine comportant au minimum un évier avec évacuation et raccordé à l’installation d’eau chaude et froide ;
• Une installation sanitaire intérieure au logement ;
• Une installation électrique.

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L’investissement immobilier locatif est un investissement connu depuis longtemps pour sa fiabilité et sa rentabilité, ce qui en fait son succès. Cependant, comme pour tout type d’investissement, il comporte également une part de contraintes et de risques qu’il faut prendre en compte.

Inclure dans votre projet la prise en charge de la gestion locative de votre bien par une équipe de professionnels s’avère être une solution avantageuse et pérenne. Cela vous permet de réduire et gérer les risques locatifs au maximum, tout en bénéficiant d’un gain de temps considérable et d’une tranquillité d’esprit non négligeable.

Si l'ensemble de ces obligations ne sont pas respectées, il peut y avoir alors une remise en cause de la réduction d’impôts Pinel