Est-il nécessaire de s’assurer contre la vacance et la carence locative ?

Lorsque vous réalisez un investissement immobilier dans le cadre du dispositif Pinel, vous bénéficiez d’avantages fiscaux qui vous permettent d’augmenter la rentabilité de cet investissement. 

Le loyer perçu mensuellement par les locataires du bien est également un élément clé de la rentabilité. Pour s’assurer de la viabilité de votre projet, il est indispensable de prévenir la carence et la vacance locative, et éventuellement de s’assurer contre celles-ci.

Définitions 

Bien que la carence et la vacance locatives aboutissent toutes deux à une perte de revenus locatifs, il convient de différencier ces deux notions.

Qu’est-ce que la carence locative ? 

Le terme de carence locative correspond à l’absence de locataire au moment de la livraison du bien, lors de la première mise sur le marché de celui-ci. La carence locative est relativement fréquente, car lors de l’acquisition du bien, il est assez délicat d’estimer combien de temps il faudra pour trouver le premier locataire.

Qu’est-ce que la vacance locative ?

La vacance locative : on parle de vacance locative en cas de période courant entre deux locataires. 

Dans les deux cas, la carence et la vacance locatives représentent une perte de revenu pour un propriétaire puisque le logement à louer se retrouve vide.

Pourquoi s’assurer contre la vacance locative ?

Nous l’avons vu, la vacance locative peut nuire de manière significative à la rentabilité d’un investissement locatif, mais cela peut aussi accaparer une part importante de votre budget. 

Tout au long de la période de vacance de votre bien, vous devez payer par vos fonds propres le remboursement des mensualités liées à votre emprunt, ainsi que les charges (frais de syndic, assurances, etc.)

Il existe des assurances qui protègent les investisseurs contre ce type de situation et proposent la compensation des revenus locatifs perdus. Vous pouvez ainsi en cas d’inoccupation de votre bien (le temps de vacance dépendra du contrat), être remboursé du revenu qui a été prévu dans le contrat d’assurance.

L’assurance vacance locative présente certains avantages :

• Elle permet au locataire de continuer à percevoir ses revenus si la vacance locative dure.
• Elle peut être utile si la zone dans laquelle l’appartement se trouve n’est pas très attractive. 

L’assurance couvre exactement : 

• Les périodes creuses entre deux locataires (logement vide) ;
• L'expulsion ou le départ prématuré du précédent locataire ;
• L'inoccupation prolongée d'un logement neuf n'ayant jamais été loué (carence locative). 

En revanche, l’assurance vacance locative ne permet généralement pas de garantir les loyers impayés. 

En ce qui concerne la carence locative, il est en général bien plus difficile de s’assurer contre ce problème et ce complément fait grimper davantage l’addition.

Quelles sont les contraintes de l’assurance vacance locative

Les assureurs sont relativement peu nombreux à proposer des offres de couverture contre la vacance locative et, lorsqu’ils le proposent, les prix sont particulièrement élevés. 

Les principaux inconvénients de ces assurances sont : 

• Les prix élevés

La franchise (parfois il faut attendre une vacance de 3 à 5 mois avant de pouvoir toucher un revenu.) : lorsque vous informez votre compagnie d’assurance de la vacance de votre bien, il existe toujours une franchise variant de deux à quatre mois durant laquelle vous ne serez pas indemnisée. Ce n’est donc pas une option qui vous couvre dans le cas où vous changez souvent de locataires et que vous souhaitez assurer les mois de transitions (1 ou 2 mois entre deux locataires).

• Le plafond de prise en charge : dans le cas d’une vacance locative, la prise en charge par l’assureur correspond à 80 % du montant du loyer. Si vous choisissez de vous assurer contre la carence locative, vous pourrez être remboursé à hauteur de 100 % du loyer.
• La durée déterminée (et limitée) de la prise en charge.

Combien coûte une garantie vacance locative ?

En général, pour souscrire à une assurance vacance locative, il faut compter entre 1 % et 1,5 % du loyer. Par exemple, si vous louez votre bien à 900 euros mensuels, votre garantie vacance locative pour vous couvrir contre l’absence de locataire entre deux locations devrait osciller entre 90 et 110 euros par an. Dans le cas où vous souhaitez vous assurer à la fois contre la carence et la vacance locative, les tarifs peuvent considérablement augmenter. Comptez entre 2,75 % et 4 % du montant du loyer pour une telle garantie.

Conseils pour éviter la vacance et carence locative

Si vous ne souhaitez pas souscrire à une garantie vacance locative, vous pouvez prendre les dispositions nécessaires pour éviter en amont la carence locative.

Il existe quelques conseils à appliquer pour vous permettre de louer facilement votre bien suite à sa mise sur le marché ou suite au départ d’un ancien locataire :

Remise en l’état et entretien du logement 

Pour éviter la vacance locative, rien de tel qu’un entretien irréprochable de votre bien immobilier. En effet, dans certains cas, la loi Pinel contraint à un engagement locatif pouvant aller jusqu’à 12 ans. 

Au fil du temps, le logement peut se trouver vieillissant : la peinture blanche peut jaunir, les revêtements de sols peuvent se décoller, etc. Il est donc indispensable d’entretenir régulièrement celui-ci pour soigner son aspect et proposer un bien d’aspect “neuf” à vos potentiels locataires.

Réévaluation du montant du loyer 

Dans le cadre du dispositif Pinel, il existe un plafond quant aux loyers des logements mis en location. Ces plafonds dépendent de la localisation du bien. Voici un tableau représentant les plafonds de location en loi Pinel pour l’année 2022 : 

De très nombreux propriétaires font l’erreur de s’aligner directement sur le prix maximum plafonné, et de ne pas prendre en considération les différents facteurs qui pourraient influencer le loyer, notamment la localisation du bien (proximité de transports et d’écoles, etc.), le standing de l’immeuble, le nombre de pièces, etc.

Évaluez le loyer de votre bien d’une manière critique et objective. Est-il en accord avec les avantages que propose le logement ? Celui-ci est peut-être trop élevé par rapport à ce qui est proposé sur le marché. Il existe de nombreux outils en ligne qui vous permettront de comparer vos prix à ceux des "concurrents" pour pouvoir vous y aligner.

Passer par un professionnel pour sa gestion locative

Si vous n’avez pas l’expérience, les connaissances ou le temps requis pour gérer la location de votre bien, négliger celle-ci peut aboutir à une vacance locative plus ou moins prolongée. 

Pensez à confier la gestion locative du logement concerné à une agence immobilière qui saura utiliser son réseau de clients et le proposer aux locataires ayant les bons profils.

Il est tout à fait possible de confier votre bien à plusieurs agences en même temps pour maximiser vos chances dans le cas où votre logement sera vacant dans très peu de temps.

Cette solution est souvent un peu coûteuse, mais vous permet d’éviter de nombreux désagréments.

La vacance locative est sans aucun doute l’un des pires ennemis de l’investissement locatif. Lorsque le bien se trouve inoccupé entre deux locataires différents pendant plusieurs mois, tout l’équilibre entre les entrées et sorties d’argent se voit bousculé. Non seulement l’investisseur ne perçoit plus le loyer, mais il doit également puiser dans ses fonds propres pour régler les mensualités liées à son crédit. Sans compter que la loi Pinel prévoit qu’au bout de 12 mois de vacances, le propriétaire perd les avantages fiscaux du dispositif.