Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif en Pinel ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014, de plus en plus de personnes ont choisi de se diriger vers l’investissement locatif afin de pouvoir bénéficier d’abattements d’impôts allant jusqu’à 21%. Pour qu’un bien soit éligible au dispositif Pinel, il faut cependant qu’il réponde à certaines normes et qu’il respecte notamment les plafonds de loyers et les conditions de ressources du locataire.

Si vous avez choisi d’investir dans un bien en Loi Pinel, vous vous demandez sans doute comment savoir si cet investissement est rentable. Voici tout ce que vous devez savoir sur le sujet.

Différents calculs possibles en loi Pinel 

Calculer la rentabilité d’un investissement en général, et surtout d’un investissement locatif est une étape cruciale qui permet d’en apprendre davantage quant à la viabilité de l’investissement en question sur le long terme. 

Pour calculer la rentabilité de votre projet, il existe deux formules qui impliquent des éléments différents :

• La rentabilité brute
• La rentabilité nette

La rentabilité brute permet d’avoir une idée globale de la viabilité d’un produit dans le temps et ne prend en compte que le montant des loyers encaissés annuellement, sans s’intéresser aux charges. 

À contrario, la rentabilité nette permet d’affiner l’estimation de la viabilité de votre investissement de manière plus précise, car elle prend en compte les charges que vous aurez à supporter dans le cadre de votre investissement immobilier. Elle permet également d'ajuster l’optimisation du loyer en fonction de ces charges et de votre objectif.

Ainsi, la rentabilité brute est un montant “figé” et hypothétique, alors que la rentabilité nette peut varier en fonction des charges et permet d’avoir une idée plus précise au cas par cas.

D’une manière générale, on estime qu’un projet d’investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel permet une rentabilité brute située entre 2 et 5%. À partir de là et en fonction de l’optimisation de votre investissement (coût du loyer, charges, etc.), la rentabilité nette de votre projet sera plus ou moins importante. 

Calcul rentabilité brute de l’investissement

Pour calculer la rentabilité brute d’un investissement, on divise les revenus locatifs par le prix total du bien, puis on multiplie le tout par 100.

 Formule :

Exemple : Vous avez investi dans un bien d’une valeur de 120 000 €, et vous louez celui-ci à 500 € par mois. 

Votre revenu locatif mensuel est donc de 6 000 € et le montant d’acquisition du bien est de 140 000 €.

Ainsi pour calculer la rentabilité brute de votre investissement locatif vous multipliez 6000 par 100 et divisez le tout par 140 000. Votre rentabilité brute est donc de 4,28 %.

Nous l’avons vu, la rentabilité brute est une donnée intéressante qui permet de se faire une première idée de la viabilité d’un projet et de comparer la rentabilité de différents biens, mais ce chiffre est imprécis et insuffisant, puisqu’il ne prend pas en compte une variable importante qui est celle des charges.

Calcul rentabilité nette de l’investissement

Pour connaître la rentabilité réelle d’un bien immobilier loué en Loi Pinel, il convient de calculer celle-ci en prenant compte des charges qu’implique la transaction. 

La rentabilité nette inclut les frais de copropriété, les charges communes, la taxe foncière, la fiscalité locale, etc. 

C’est pour cette raison que la rentabilité nette est tout le temps inférieure à la rentabilité brute. 

La formule pour calculer la rentabilité nette d’investissement est la suivante : 

La rentabilité nette varie en général entre 2 et 4%.

Exemple : le bien dont on a calculé la rentabilité brute implique des charges d’une valeur de 1 050 €, alors le calcul se fera comme suit : (6 000 € (revenus locatifs) - 1050 € (charges) fois 100 / 140 000 € (montant total de l’acquisition du bien) = 3.53 %

Le Taux de Rendement Interne (TRI) 

Dans le cadre de la loi Pinel, l’abattement sur les impôts permet de limiter la baisse de la rentabilité lors de la déduction des charges. 

Le Taux de Rendement Interne est un calcul qui tient compte, en plus des charges liées au bien, de l’économie d’impôt permise par la loi Pinel ainsi que du prix de vente spéculatif de votre bien immobilier. 

Le TRI vient donc confirmer la viabilité ou non de votre projet en considérant de manière beaucoup plus précise les éléments de l’investissement. 

Voici la formule qui permet de calculer le TRI :

(Entrées/sorties) × [(1/nombre d’années du projet) – 1] = TRI

En loi Pinel, les entrées comprennent l’addition des revenus fonciers et de l’avantage fiscal accordé. 

La rentabilité de l’investissement immobilier peut dépendre de la localisation

En moyenne la rentabilité locative dans le neuf se situe entre 3,5 % et 4,5 %, mais dépend aussi de la ville et du quartier dans lequel vous achetez votre bien acquis en loi Pinel.

En effet, les différentes zones Pinel impactent le montant du loyer de par les plafonds de loyers auxquels elles sont soumises :

Exemple de calcul : Pour un bien de 40 m² situé en zone A, le loyer mensuel maximum sera de 612,88 € [13,04 € / m² x 40 m² x (0,7 + 19 / 40)]. 

En effet, le choix de la localisation et notamment de la ville est une étape clé lors d’un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel. Assurez-vous de vous diriger vers une ville qui soit attractive et à choisir un quartier où il fait bon vivre et qui soit adapté à la catégorie de locataire que vous souhaitez séduire (zone proche d’université pour étudiant, école à proximité pour une famille, etc.) 

Le choix d’une grande ville comme Toulouse, Bordeaux, Montpellier, etc. est souvent le plus judicieux car ce sont des zones très recherchées et très rentables (prix du loyer par rapport à la superficie). La zone ou vous choisissez d’investir doit également être à proximité de commerces, de transport en commun, de terrains sportifs, et autres activités susceptibles d’attirer des locataires durables qui s'installent pour une longue période.

Pensez également à vous renseigner sur le potentiel de la ville ou du quartier dans lequel vous choisissez d’investir en loi Pinel. En effet, dans certains cas, il peut s’avérer astucieux d’acheter un bien à un prix relativement bas dans une zone qui sera amenée à évoluer (ouverture d’université, nouvel arrêt de métro, industrialisation, etc.) dans les prochains mois ou les prochaines années. L’augmentation des loyers au mètre carré liée à cette évolution de cette zone vous permettra ainsi d’améliorer votre rentabilité au fil des mois, et vous serez même susceptible d’obtenir une belle plus-value lors de la revente du bien immobilier.

Attention à la vacance locative

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif dans le cadre du dispositif Pinel, la notion de vacance locative ne doit pas vous échapper.

En effet, la Loi Pinel vous oblige, pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt, à louer votre bien pendant une durée minimum (6, 9 ou 12 ans).

La vacance locative dans le cadre de la loi Pinel désigne les périodes durant lesquelles votre logement est non loué, entre deux locataires, alors qu’il est sur le marché de la location (agence, annonces, etc.). Durant les périodes de vacance locative, vous ne percevez pas de loyer, et vos entrées d’argent liées à ce bien diminuent de manière significative. La vacance locative si elle est prolongée peut donc faire diminuer considérablement la rentabilité de votre investissement. 

Pensez donc à être prévoyant, à faire appel à une agence pour louer votre bien dans le cas d’un changement de locataire (et ce dès la date du préavis), et à privilégier des locations de longues durées comme par exemple les familles qui ont tendance à déménager moins souvent.

L’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre du dispositif Pinel permet de nombreux avantages aux acquéreurs et aux locataires. Seulement, il est important d’accorder une importance particulière au choix de son bien, et d’étudier au préalable la rentabilité du projet. L’étude de la rentabilité brute et nette sont des outils qui vous permettront de comparer les biens ainsi que d’évaluer la viabilité de votre investissement.