Comment déterminer la surface éligible dans le cadre du dispositif Pinel

Vous souhaitez investir dans un logement Pinel et vous aimeriez comprendre comment déterminer le nombre de m2 éligibles ? Et bien vous avez raison, le calcul de la surface d’un bien éligible à la loi Pinel est une étape indispensable qui permet entre autres de déterminer le plafond de loyer applicable à un bien immobilier. Il doit être réalisé avec la plus grande minutie car si une erreur est commise, vous pourriez louer votre bien au-dessus du plafond que vous impose le dispositif Pinel et risquer la sanction (perte des avantages fiscaux).

La surface utile : surface éligible Pinel

La surface utile sera celle utilisée pour réaliser le calcul lors de votre investissement en loi Pinel. Elle est définie par l'article R 331-10 du code de la construction et de l'habitation et correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes dans la limite de 8m2 maximum pris en compte. Ainsi, la surface utile est forcément égale ou supérieure à la surface habitable. 

Surface éligible Pinel = Surface habitable + la moitié des surfaces annexes

Qu’est-ce qu’une surface habitable ?

La surface habitable est le nombre de m2 qui restent lorsque les surfaces occupées par les gaines, les embrasures de porte et de fenêtres, les cloisons, les murs, les marches et les cages d’escalier ont été retirées du logement. Cette surface, correspond comme son nom l’indique à celle où habite le locataire. La hauteur sous plafond doit être d’au moins d’1m80 pour qu’une surface soit considérée comme habitable.

Qu’est-ce qu’une surface annexe ?

La surface annexe désigne une zone privative d’un bien immobilier qui complète le confort de la surface habitable, mais n’est pas indispensable au logement. Elle doit également présenter une hauteur sous plafond d’au moins 1m80 et être réservée exclusivement à l’usage du locataire.

Les surfaces considérées comme annexes

Le cas spécifique du garage

Dans le calcul de la surface éligible en loi Pinel d’un appartement, le garage n’est pas considéré comme une surface annexe et n’est pas comptabilisé puisqu’il est réservé au véhicule et non au locataire. 

S’il s’agit d’une maison individuelle en location dans le cadre du dispositif Pinel :

• Si la surface du garage est inférieure ou égal à 12m2, il n’est pas considéré comme une annexe. 
• Si la surface du garage est supérieure à 12 m2, il faut alors retirer 12m2 de la surface totale du garage, et prendre le résultat de cette soustraction comme résultat retenu. Les 12m2 représentent en fait la place dédiée au véhicule qui n’est pas comptabilisée comme surface annexe. 

Exemple de calcul de la surface éligible en Pinel

Pour le calcul de la surface totale d’un bien immobilier en loi Pinel, la surface annexe est calculée comme ceci : 

• Si le total des surfaces annexes est supérieur à 8m2, alors un plafonnement de 8m2 max est pris en compte dans le calcul. 
• Si le total des surfaces annexes est inférieur à 8m2, on divise par deux la surface annexe. 

Vous possédez un appartement dans une zone éligible à la loi Pinel, d’une surface de 100m2 habitable, et qui possède une terrasse de 20m2. 

La surface utile correspond à la surface habitable (100m2) à laquelle sera additionnée la moitié de surface annexe dans la limite de 8m2. Ainsi, si l’on divise 20m2 (surface annexe) par 2, on obtient 10m2. Comme la limite de la surface annexe prise en compte est de 8m2, la surface éligible en Pinel de votre appartement est de 108 m2 (100+8).

Lors de la location d’un bien dans le cadre du dispositif Pinel, les surfaces annexes permettent d’augmenter le plafond du loyer autorisé. Elles sont prises en compte jusqu’à 8 mètre carré et doivent répondre à des normes précises. Pour éviter de perdre les avantages fiscaux prévus par la loi Pinel lors d’un contrôle, calculez avec précision la surface éligible pour ne pas dépasser le plafond de loyer.

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