Quelles sont les différences entre Pinel et Pinel Plus ?

En vigueur depuis 2014, le dispositif Pinel était déjà censé être arrêté en 2021. Devant son efficacité et son succès, le gouvernement a souhaité le prolonger en 2022. Cependant, ses caractéristiques actuelles ne répondent plus suffisamment aux nouvelles exigences et aux nouveaux défis inhérents au marché de l’immobilier.

C’est la raison pour laquelle le gouvernement a décidé de modifier le dispositif Pinel et l’a nommé Pinel Plus. Cette nouvelle version, notamment plus exigeante sur les questions environnementales, sera mise en place de manière progressive jusqu’en 2024 et viendra à terme remplacer le dispositif Pinel classique actuel.

Dans cet article, découvrez en détail les caractéristiques des dispositifs Pinel et Pinel Plus, et de quelle manière s’effectuera la transition entre les deux.

Rappel du principe de la loi Pinel

La loi Pinel existe depuis 2014 et elle est un dispositif de défiscalisation. L’objectif est d’inciter les investisseurs à se tourner vers les biens immobiliers neufs afin de bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse.

Ainsi, la loi Pinel permet d’une part d’accroître le parc locatif neuf français, et d’autre part d’étendre et faciliter l’accès au logement aux ménages les plus modestes, via l’application d’un plafonnement des loyers et le respect de plafonds de ressources pour les locataires.

Critères d’éligibilité pour bénéficier du dispositif Pinel

Pour rappel, voici la liste des critères d’éligibilité au dispositif Pinel, toujours en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022, et auxquels viendront s’ajouter de nouveaux critères à partir du 1^er janvier 2023 :

• L’investisseur doit être un résident fiscal français ;
• Le logement doit être neuf ou acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ;
• Le logement doit respecter la norme environnementale RT 2012 ;
• Le logement doit être situé dans l’une des zones éligibles au dispositif Pinel : zone A, zone A bis ou zone B1 ;
• L’investisseur doit choisir et respecter une durée d’engagement de mise en location, de 6 ans, 9 ans ou 12 ans ;
• L’investisseur doit fixer son loyer dans le respect du plafond en vigueur ;
• Les locataires choisis doivent respecter des plafonds de ressources ;
• L’investissement ne doit pas dépasser 2 logements par an, dans la limite de 300 000€ ou 5 500€/m², en incluant les frais de notaire.
• Le montant de la réduction d’impôts ne pourra pas dépasser 10 000€ par an (niche fiscale).

Pinel devient Pinel Plus

À partir du 1^er janvier 2023, le dispositif Pinel va progressivement évoluer pour finalement disparaître et laisser sa place au dispositif Pinel Plus. Pour commencer, pendant l’année 2023, les deux dispositifs vont coexister, afin de permettre à la fois aux investisseurs, aux promoteurs et à l’administration fiscale de s’adapter et faire la transition.

Quelle est la différence entre Pinel et Pinel Plus ?

La principale différence du Pinel Plus par rapport au Pinel classique réside dans les critères d’éligibilité qui sont devenus plus nombreux et plus stricts, notamment sur le plan environnemental, ainsi que sur la qualité des logements proposés.

Ainsi, dans la loi Pinel classique, les logements doivent répondre à la norme RT 2012. En revanche, dans la loi Pinel Plus, les logements devront répondre à l’un des trois critères suivants au moins :

• Surpasser les attentes de la norme RE 2020 ou ;
• Être situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou ;
• Se plier aux exigences du référentiel logement de qualité, mis en place par la Ministre déléguée au logement et défini par Laurent Girometti et François Leclercq, respectivement directeur général de l’Eparmane et architecte d’urbanisme.

Ces nouveaux critères liés aux logements impliquent notamment l’imposition d’une surface minimale obligatoire en fonction du nombre de pièces du logement. Par exemple, un T2 devra avoir une surface minimale de 45 m².

De même, chaque logement devra avoir un espace extérieur (terrasse, balcon etc.), également soumis à une surface minimale obligatoire.

Enfin, les logements type T3 et plus devront être dotés d’une double exposition.

Évolutions du taux de réduction d’impôts de la loi Pinel

Entre 2023 et 2024, les taux de réduction d’impôts de la loi Pinel vont être réévalués à la baisse chaque année. Le but est de migrer progressivement vers le Pinel Plus, qui vous permettra alors de bénéficier des taux pleins dès lors que votre investissement en respectera tous les critères.

Voici le déroulement de ces évolutions :

• Année 2022 : Loi Pinel classique toujours en vigueur, taux de réductions d’impôts maximums.
• Année 2023 : Cohabitation des lois Pinel et Pinel Plus. Les taux de réduction d’impôt du Pinel classique sont revus à la baisse, et les investisseurs peuvent commencer à bénéficier des taux de réduction pleins via le Pinel Plus.
• Année 2024 : Nouvelle baisse des taux du Pinel classique.

Comparatif des avantages fiscaux Pinel vs Pinel Plus

Pour mieux comprendre et visualiser l’évolution des avantages fiscaux du dispositif Pinel, voici un tableau comparatif :

Dans ce tableau, on peut constater en un coup d’œil l’évolution progressive des taux de réduction d’impôt du Pinel classique en 2022, 2023 et 2024. Ces taux seront donc revus à la baisse de manière annuelle, jusqu’à ce que le dispositif Pinel Plus puisse venir totalement remplacer le Pinel actuel.

Les montants maximum de réduction d’impôt correspondent, quand à eux, au taux de réduction d’impôt appliqué au montant maximum d’investissement possible, à savoir 300 000€.

Comparatif des conditions d’accès Pinel vs Pinel Plus

Voici un tableau comparatif des critères d’éligibilité entre le dispositif Pinel et le dispositif Pinel Plus :

Pour savoir si vous allez bénéficier du Pinel classique ou du Pinel plus sur votre investissement immobilier locatif, sachez que c’est la date d’acquisition du logement, ou plus précisément la date de remise des clés, qui fait foi.

Attention, dans le cadre de l’achat d’un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est la date de livraison du logement qui compte (ou la date de fin des travaux), et non sa date d’acquisition auprès du promoteur.

Pinel Plus, un investissement d’avenir !

Malgré des taux de réduction d’impôts similaires, le dispositif Pinel Plus est fiscalement moins avantageux que le Pinel classique, notamment en raison de ses critères supplémentaires d’éligibilités.

Néanmoins, bien que plus contraignant, le Pinel Plus reste largement viable et avantageux fiscalement. Par ailleurs, il cible des logements durables, peu gourmands en énergie, qui seront également plus attractifs, donc plus faciles à louer et à revendre.

Ainsi, le Pinel Plus est avant tout une évolution positive du Pinel classique, afin de répondre aux nouveaux besoins et aux nouveaux défis qui s’imposent à la fois sur le marché de l’immobilier, dans notre environnement et dans notre quotidien.