L’investissement immobilier locatif sous dispositif Pinel est un projet qui s’envisage sur le long terme, et dont il faut respecter les critères d’éligibilité jusqu’à la fin. Dans le cas contraire, vous pourriez faire face à une remise en cause de votre droit à en bénéficier, avec des conséquences parfois lourdes.
Dans les faits, un simple oubli ou une simple erreur peuvent conduire à cette conséquence fâcheuse. Pour vous permettre d’éviter cet écueil et de minimiser le risque de voir votre Pinel remis en cause par l’administration fiscale, voici tous les cas de figure possibles.
Rappel des conditions d’éligibilité du dispositif Pinel
Pour commencer, rappelons quelles sont les conditions d’éligibilité du dispositif Pinel :
- Achat d’un logement situé dans l’une des zones d’éligibilité Pinel ;
- Achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA ;
- Choix d’un logement qui respecte les dernières normes énergétiques en vigueur (RT 2012, RT 2020, BBC) ;
- Engagement à louer le logement pour une période, au choix, de 6, 9 ou 12 ans ;
- Respect des plafonds de loyers imposés dans le dispositif Pinel ;
- Choix de locataires respectant les plafonds de ressources définis dans le dispositif Pinel.
Rappel des avantages liés au dispositif Pinel
Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts calculée sur le prix d’achat de votre bien immobilier. Un taux est ainsi appliqué, qui diffère selon la durée de votre engagement locatif, de la manière suivante :
- Une réduction d’impôts de 12% pour un engagement locatif de 6 ans ;
- Une réduction d’impôts de 18% pour un engagement locatif de 9 ans ;
- Une réduction d’impôts de 21% pour un engagement locatif de 12 ans ;
Les différents cas de remises en cause
Il existe plusieurs cas de figures pour lesquels votre droit à bénéficier du dispositif Pinel peut être remis en cause par l’administration fiscale. Les principaux cas de figures rencontrés sont ceux où vous ne remplissez plus les critères d’éligibilité du dispositif, à savoir :
- Lorsque vous ne respectez pas votre engagement de location : si par exemple vous décidez de faire du logement votre résidence principale alors que la période d’engagement locatif n’est pas terminée ;
- Lorsque vous ne respectez pas les conditions de mise en location, notamment le plafond de loyer et le plafond de ressources pour les locataires ;
- Lorsque vous vendez votre logement avant la fin de votre période d’engagement de location.
Ainsi, si par exemple vous avez réalisé un investissement immobilier en loi Pinel avec une durée d’engagement de location de 6 ans, alors vous devrez respecter tous les critères d’éligibilité précités pendant ces 6 années.
Vous devrez notamment respecter les plafonds de loyers, et maintenir votre logement en location. Si vous changez de locataires au cours de la période, les nouveaux arrivants devront notamment respecter les plafonds de ressources en vigueur.
Il existe également d’autres cas de figure qui peuvent donner lieu à une remise en cause de votre bénéfice du dispositif Pinel, tels que :
- Le démembrement du droit de propriété du logement ;
- L’échange ou l’apport du logement en société ;
- Lorsque vous changez de domiciliation fiscale (expatriation).
Remarque : Il existe des cas exceptionnels qui ne donnent pas lieu à une remise en cause de votre Pinel même si vous enfreignez les critères d’éligibilité, notamment en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès.
Par exemple, si vous avez acheté un bien immobilier sous loi Pinel avec votre conjoint, et que ce dernier venait à décéder, vous pourriez continuer de bénéficier du dispositif Pinel malgré le fait que cet événement entraîne un démembrement du droit de propriété du logement.
Les conséquences d’une remise en cause de votre Pinel
En cas de non-respect des conditions initiales d’éligibilité au dispositif Pinel, l’administration fiscale applique une majoration à votre impôt sur le revenu, dont le montant équivaut au montant de la réduction d’impôts qui a été faite.
Lorsque le non-respect des conditions d’éligibilité intervient au cours de la période d’engagement locatif, c’est votre impôt sur le revenu de l’année durant laquelle intervient la remise en cause de votre dispositif Pinel qui est majoré, cette fois à hauteur du montant total de la réduction d’impôt que vous avez obtenue.
Pour plus d’informations, vous pouvez consulter le site du BOFiP (bulletin officiel des finances publiques).
Les conséquences d’une remise en cause de votre droit à bénéficier du dispositif Pinel sont assez lourdes financièrement, puisque vous vous retrouverez imposé sur un montant majoré du montant de votre réduction d’impôt Pinel. En d’autres termes, vous perdrez les avantages du dispositif Pinel, même antérieurement à l’événement qui aura déclenché une remise en cause de ce dernier par l’administration fiscale. Ainsi, il est important de prendre cette part de risque en considération dès le départ, afin de tout mettre en œuvre pour éviter d’en arriver à cette extrémité.