Quels sont les risques de la loi Pinel et comment les gérer ?

La loi Pinel est un dispositif réellement avantageux pour investir dans l’immobilier neuf dans l’objectif de construire ou valoriser son patrimoine. Néanmoins, si c'est votre premier investissement locatif, il ne faut pas pour autant oublier qu’il peut aussi comporter une part de risque, notamment si le projet est mal préparé. Il est important de prendre en compte cette part de risque dès le départ, afin de pouvoir s’y préparer et les maîtriser au maximum.

Bien calculer la rentabilité de son projet immobilier

Le premier élément à prendre en compte est la rentabilité de votre projet. S’il ne s’agit pas directement d’un risque en tant que tel, une mauvaise rentabilité pourrait vous empêcher d’atteindre vos objectifs, voire diminuer votre patrimoine.

Par exemple, si le prix d’achat de votre logement est trop élevé par rapport aux loyers que vous pourrez pratiquer, et à vos mensualités de crédit, alors dans certains cas, même la réduction d'impôt octroyée ne compense pas le déficit généré. Si vous souhaitez revendre votre bien à l’issu de la période d’engagement sous loi Pinel, vérifiez que cette revente n’impacte pas la rentabilité globale du projet de façon négative.

Votre capacité à rembourser votre emprunt sera par exemple à prendre en considération pour calculer votre rentabilité. Pour cela, plusieurs facteurs sont à prendre en compte comme la réduction d'impôts dont vous allez bénéficier ainsi que le montant perçu grâce aux loyers.

Il peut être compliqué d’évaluer cet aspect étant donné la longueur du projet dans le temps (jusqu’à 12 ans), et les évolutions possibles du marché de l’immobilier (plus-value ou non à la revente du bien). N’hésitez pas à demander conseil à un gestionnaire de patrimoine et à effectuer des simulations pour avoir un aperçu qui soit le plus fiable possible de la rentabilité de votre investissement tout au long de sa durée de vie.

À noter : l’importance de la rentabilité dépend aussi de votre projet. Par exemple, si vous investissez en loi Pinel dans l’objectif, à terme, de faire de ce logement votre résidence principale, alors la rentabilité sera moins importante à prendre en compte, mais restera un critère incontournable.

La remise en cause de l’avantage fiscal Pinel

Même si votre « dossier Pinel » a été validé et que vous pouvez prétendre à la réduction d'impôt qui en découle, il peut dans certains cas y avoir une remise en cause de cet avantage fiscal y compris après l’achat de votre logement.

Il est important de connaître à l’avance les motifs possibles de remise en cause de votre droit à bénéficier de la loi Pinel, et de les prendre en considération dans la gestion des risques liés à votre investissement.

Pour résumer, tout non-respect des critères à remplir pour bénéficier du dispositif Pinel peut, en toute logique, entraîner la remise en cause de ce dernier, à savoir :

• Le non-respect des plafonds de loyers
• Choisir des locataires ne respectant pas les plafonds de ressources au moment de l’établissement du bail de location. En revanche, si leurs ressources dépassent le plafond une fois le bien loué, cela n’entraînera aucune conséquence.
• Revendre votre bien pendant la durée d’engagement (sauf exceptions liées à des cas de force majeur type décès, licenciement etc.)
• Choisir un logement qui ne respecte pas les normes de performance énergétique.
• En cas d’achat immobilier neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), un délai de livraison du bien qui serait supérieur à 30 mois suivant la date d’achat pourrait également entraîner une remise en cause de votre droit au dispositif Pinel
• La mise en location du logement dans un délai supérieur à 12 mois à compter de la date de livraison.

Comment éviter les mois sans revenu : la recherche de locataire

C’est la bête noire de tous les propriétaires de biens à louer : les mois sans locataires et donc sans revenus fonciers. Et pour cause, chaque mois pendant lequel votre logement reste vide entame la rentabilité de votre investissement. Heureusement, il existe des solutions pour maîtriser ce risque et le réduire au maximum :

• Choisir un bien immobilier dans une zone dynamique.
• Bien choisir sa cible de locataire (Familles avec enfants ? Étudiants ? etc.).
• Souscrire à une assurance en cas de carence locative.
• Bien s'entourer.
• Bien évaluer le prix du loyer.

Lisez la suite pour découvrir le détail de chaque solution.

Choisir un bien immobilier dans une zone dynamique

Pour réduire au maximum le risque d’avoir des mois à vide, il faut commencer par choisir le bien immobilier neuf que vous achèterez avec le plus grand soin. Généralement, les projets immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel sont très bien situés, dans des zones dynamiques où la demande locative est déjà forte.

Bien choisir sa cible de locataire

Vous pouvez également cibler vos recherches en fonction du profil type de locataire que vous souhaitez. Par exemple, si vous souhaitez privilégier des familles avec enfants, veillez à ce qu’ils aient toutes les commodités qui leur sont utiles à proximité (écoles, commerces, transports en commun etc.).

Souscrire à une assurance en cas de carence locative

Il existe également des assurances qui vous couvrent en cas de carence locative. Si vous souhaitez opter pour ce type d’assurance, veillez à intégrer son coût dans votre calcul de rentabilité et dans votre plan de financement.

Bien s'entourer

Bien s’entourer peut aussi être une excellente solution pour éviter les risques et problèmes qui peuvent survenir dans une gestion locative.

Faire appel à une société de gestion fiable qui dispose des compétences et de l’expertise pour gérer tous ces risques vous permettra de mettre en location votre bien sereinement en sachant que chaque problème, petit ou grand, sera géré de manière réactive, efficace et professionnelle.

Bien évaluer le prix du loyer

Pour bénéficier du dispositif Pinel tout en évitant les mois sans revenus, vous devrez respecter un plafonnement de loyer. N'hésitez pas à faire le tour du marché immobilier dans la zone dans laquelle se trouve votre bien. Cela vous permettra de fixer un prix et de le baisser ou l'augmenter pour le rendre plus ou moins compétitif.  

Comment choisir les bons locataires ?

En investissant dans un bien immobilier neuf avec le dispositif Pinel, choisi avec soin dans une agglomération dynamique, il y a de fortes chances que vous ayez rapidement plusieurs demandes de potentiels locataires. Le choix des locataires est un critère primordial pour bien gérer votre risque Pinel.

Demandez des justificatifs de revenus

Le premier critère à vérifier est bien sûr celui des revenus. En loi Pinel, ces derniers ne doivent pas dépasser le plafond de ressources fixé par la loi. Pour cela, vous êtes en droit de demander à vos futurs locataires de vous fournir des justificatifs de revenus.

Faites-vous une idée de la fiabilité du locataire

Outre les revenus du locataire, il faudra également vous assurer, dans la mesure du possible, de la fiabilité de ce dernier.

Un locataire qui a de bons revenus n’est pas nécessairement un bon payeur pour autant. Pour réduire au maximum le risque de loyer impayé, l’idéal est de pouvoir vérifier que votre futur locataire paye régulièrement ses dus.

Pour cela, l’idéal est de pouvoir contacter son bailleur actuel afin de lui demander si le locataire est fiable ou non.

Le cas échéant, c’est en discutant avec votre locataire potentiel que vous pourrez vous faire une idée de sa fiabilité. Cette idée restera très subjective, mais certains éléments pourront vous mettre la puce à l’oreille ou, au contraire, vous conforter, comme :

• Son attitude générale (ton de la voix, gestuelle etc.)
• Ses projets de vie (court ou long terme, type de projet)
• Ses habitudes de vie
• Est-il ou non attentif lors de la visite ? Pressé de conclure le bail ?
• Etc.

Faites appel à Cabinet de Courcelles pour gérer votre risque Pinel !

Anticiper, évaluer et maîtriser les risques liés à un investissement immobilier en loi Pinel, comme pour tout type d’investissement, nécessite de prendre en compte de nombreuses variables plus ou moins aléatoires, qui sont parfois complexes à intégrer dans un projet lorsqu’on souhaite l’optimiser au maximum.

Tout projet d’investissement immobilier nécessite du temps et une certaine expertise. C’est la raison pour laquelle notre meilleur conseil pour gérer les risques liés à votre investissement en loi Pinel et réaliser un investissement fiable et pérenne, est de faire appel à un gestionnaire de patrimoine.

Contrairement au promoteur immobilier, qu’il vous faudra également choisir, et qui cherchera avant tout à vous vendre ses produits, un gestionnaire de patrimoine présente l’avantage d’avoir une position neutre et impartiale.

Au Cabinet De Courcelles, notre cœur de métier consiste à comparer les opportunités d’investissement, leurs avantages, inconvénients et risques liés, et de vous aider à mettre en place un projet d’investissement optimisé spécifiquement pour vous, qui réponde à vos attentes et objectifs. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus et discuter avec nous de votre projet.