A qui louer en loi Pinel ?

La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt attractive pour les investisseurs en immobilier neuf locatif. C’est l’un des meilleurs dispositifs permettant de se constituer un patrimoine sécurisé avec une rentabilité optimisée dès le départ. S'il s'agit de votre premier investissement locatif, il est important de prendre connaissance de certains critères à respecter afin de bénéficier de ce dispositif. Le choix de vos locataires est l'un des critères à prendre en compte. Dans cet article, découvrez en détail ces conditions, pour savoir à qui louer en loi Pinel et à quel prix.

Les plafonds de revenus à respecter par vos locataires pour louer un logement en loi Pinel

Si, en tant qu’investisseur puis propriétaire, vous avez des critères à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel, vos locataires devront, eux aussi, remplir certaines conditions pour pouvoir louer un logement Pinel au loyer plafonné.

Le critère principal à respecter par vos futurs locataires est celui des plafonds de revenus. En tant que propriétaire, vous devrez être vigilant sur ce point au moment de choisir vos locataires. De ce fait, vous êtes en droit de demander à vos futurs locataires leurs justificatifs de revenus annuels.

Remarque : La règle du plafond à respecter est valable au moment de l’établissement du bail de location. Si vos locataires augmentent leurs revenus par la suite et dépassent le plafond, ils resteront, tout comme vous en tant que propriétaire, éligibles au dispositif Pinel..

Les plafonds de revenus tiennent compte de plusieurs critères :

• Des revenus perçus par le foyer fiscal des locataires durant l’année N-2.
• De la zone à laquelle appartient le logement à louer.
• Du nombre de personnes qui constituent le foyer.

Découvrez en détail le montant des plafonds de revenus des locataires dans ce tableau comparatif :

Par exemple, pour un couple avec 2 enfants à charge souhaitant louer un logement neuf sous le dispositif Pinel à Paris (zone A bis) en 2021, leurs revenus cumulés durant l’année 2019 ne devront pas dépasser 89 769€.

Les règlementations pour louer en loi Pinel à un membre de sa famille

Depuis le 1^er janvier 2015, il vous est possible de louer votre bien acquis en loi Pinel à un membre de votre famille, quel qu’il soit, ou presque.

La personne à qui vous louez le bien ne doit pas être rattachée à votre foyer fiscal

Il y a tout de même quelques conditions à respecter, dont la principale est que la personne à qui vous louez votre bien ne doit pas être rattachée à votre foyer fiscal.

Ainsi, vous ne pourrez pas louer votre bien à :

• Votre enfant s’il est mineur ou s’il a moins de 25 ans et est toujours rattaché à votre foyer fiscal ;
• Votre époux/épouse ;
• Toute personne à charge faisant partie de votre foyer fiscal.

Autres critères à respecter

Par ailleurs, le membre de votre famille qui devient votre locataire doit respecter les mêmes critères qu’un locataire lambda, à savoir ne pas dépasser les plafonds de ressources fixés par la loi.

De votre côté, vous devrez également appliquer le loyer plafonné, et vous ne pourrez pas louer votre bien gratuitement. Votre locataire est tenu de vous verser un loyer chaque mois, qu’il soit ou non de votre entourage.

Ne fixez pas un loyer trop bas

Si les loyers sont plafonnés, vous êtes cependant libre de fixer le montant de votre loyer dès lors qu’il reste sous le plafond fixé. Cependant, veillez à respecter les prix moyens du marché, car un loyer trop bas pourrait entraîner une remise en cause de votre réduction d’impôt Pinel.

Location de mon logement neuf en loi Pinel, à quel prix ?

Pour connaître le loyer maximum que vous pourrez appliquer pour votre logement en loi Pinel, vous devrez le calculer. Le calcul prend en compte la surface utile du bien à laquelle sont appliqués un coefficient multiplicateur et un barème dépendant de la zone de localisation du bien.

Comment calculer le loyer de mon logement en loi Pinel ? 

La surface utile de votre logement se calcule de la manière suivante :

Surface utile = Surface Habitable + (0,5 x Surface des Annexes)

La surface habitable correspond à la surface du logement partout où la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80m.

Les annexes, elles aussi soumises à la règle du plafond de 1,80m de hauteur minimum, correspondent à toutes les parties rattachées au bien dont le locataire dispose pleinement, comme par exemple : une cave, une terrasse, un balcon, une véranda, un atelier, un cellier etc. (les jardins et places de stationnement ne sont pas pris en compte).

Le coefficient multiplicateur se calcule de la manière suivante :

Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/Surface utile)

Ce coefficient ne peut pas être supérieur à 1,2.

Pour finir, voici le barème de prix à appliquer à la formule de calcul finale, pour 2021 :

• Zone A bis = 17.55 €/m²
• Zone A = 13.04 €/m²
• Zone B1 = 10.51 €/m²
• Zone B2 éligible = 9.13 €/m²

Le calcul final de votre loyer plafonné se fait selon la formule suivante :

Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème de prix

Exemple de calcul

Prenons l’exemple d’un logement neuf acheté à Lyon, d’une surface habitable de 40m² avec un balcon de 5m².

Surface utile = 40 + (0,5 x 5) = 42,5

Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/42,5) = 1,15 (arrondi à la deuxième décimale)

Barème de prix : Lyon appartient à la zone A, soit un barème de 13,04 €/m²

Loyer plafonné = 42,5 x 1,15 x 13,04 = 637,33 €.

Pour avoir un résultat plus rapidement, vous pouvez également utiliser un simulateur en ligne pour calculer votre loyer plafonné, comme celui disponible sur le site pinel-impots-gouv.org.

Rappel du fonctionnement de la loi Pinel

En vigueur depuis 2014, la loi Pinel remplace l’ancienne loi Duflot, et a pour principal objectif d’inciter l'investissement vers l’immobilier neuf, via une réduction d’impôt attractive. Elle vise également à réduire la tension du marché immobilier dans les zones où la demande locative est la plus forte, les prix élevés dans ces zones rendant les logements parfois inaccessibles à certains foyers.

Les principes de la loi Pinel

La loi Pinel fonctionne ainsi sur deux axes principaux :

• Une réduction d’impôt conséquente pour les investisseurs, afin de rendre les logements neufs accessibles à un plus grand nombre d’entre eux, et d’augmenter la rentabilité de ces investissements ;
• Des loyers plafonnés et réservés à des foyers à revenus modérés afin de répondre à la forte demande des zones géographiques concernées.

Les zones éligibles

Voici la répartition des différentes zones éligibles au dispositif Pinel sur le territoire Français :

• Zone A : Lyon, Île-de-France, Lille, Montpellier, Marseille, Côte d’Azur, agglomération française proche de Genève
• Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne
• Zone B1 : Toutes les villes de plus de 250 000 habitants (Villeurbanne, grande couronne parisienne...)

Se faire accompagner pour réussir son investissement en loi Pinel

Tous ces critères à respecter et ces calculs à prendre en considération permettent d’optimiser au mieux votre futur investissement, d’en connaître la rentabilité à l’avance et de sélectionner au mieux votre futur logement neuf en loi Pinel.

Cependant, les investisseurs peu expérimentés ou primo-accédants peuvent parfois avoir du mal à s’y retrouver, et c’est tout à fait normal. L’investissement immobilier et son marché sont des éléments complexes à appréhender. Dans ce cas, faut-il déléguer à une agence ou gérer soi-même ? L’idéal est de vous faire accompagner par un cabinet de gestion de patrimoine, afin de réaliser un investissement réussi et de saisir les meilleures opportunités pour vous.

Au Cabinet De Courcelles, nous accompagnons les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf en loi Pinel. Notre connaissance approfondie des réglementations et du marché de l’immobilier sur tout le territoire Français, et en particulier à Paris et Lyon, nous permet de mettre notre expertise à votre service.

De l’audit de votre projet au calcul de sa rentabilité, nous vous accompagnons et vous conseillons jusqu’à la réalisation de votre projet. Également propriétaire d’une société de gestion, notre cabinet peut aussi vous accompagner par la suite pour la gestion de votre location. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.