Comprendre le nouveau dispositif Loc’Avantages

Depuis le 1^er mars 2022, le dispositif Loc’Avantages vient remplacer l’ancien dispositif « Louer abordable » (dispositif Cosse). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts dont le calcul est basé sur le montant des loyers perçus, sous certaines conditions d’éligibilité. Plus le loyer que vous appliquez est faible, plus le montant de votre réduction d’impôts sera élevé.

Voici en détail le fonctionnement du dispositif Loc’Avantages, quelles sont les conditions pour en bénéficier, et quel montant de réduction d’impôts vous pouvez en espérer.

Qu’est-ce que le dispositif Loc'Avantages ?

Le dispositif Loc’Avantages est géré par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat). À l’instar du dispositif Pinel, le dispositif Loc’Avantages a deux principaux objectifs :

• Faciliter l’accès au logement aux foyers ayant des revenus modestes.
• Réduire la tension locative dans les zones où cette dernière est la plus forte.

Concrètement, le dispositif Loc’Avantages permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôts, en échange d’une baisse du loyer appliqué à son logement, qui devra se situer sous les loyers du marché.

Les locataires devront, quant à eux, respecter des plafonds de ressources, qui dépendront à la fois du loyer appliqué et de la zone géographique du bien immobilier concerné.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif ?

Voici les différentes conditions d’éligibilité que vous devrez remplir en tant que propriétaire pour pouvoir bénéficier du dispositif Loc’Avantages :

• Vous engager à louer votre bien non meublé et pour une durée de 6 ans minimum, ou 9 ans si vous réalisez des travaux subventionnés par l’ANAH dans votre logement.
• Réaliser une demande de convention auprès de l’ANAH dans un délai maximum de 2 mois suivant la date de signature du bail de location.
• Ne pas dépasser le montant maximum du loyer défini par le niveau que vous aurez choisi : Loc 1, Loc 2 ou Loc 3.
• Votre logement doit être la résidence principale de votre locataire.
• Vous ne pouvez pas louer votre bien à un membre de votre famille.
• Votre locataire ou vos locataires devront respecter un plafond de ressources.
• Votre logement ne doit pas avoir un classement énergétique F ou G.

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Niveau de loyer et réduction d’impôts

Comment déterminer son niveau de loyer ?

Pour déterminer le niveau de votre loyer, vous devez veiller à pratiquer un loyer inférieur au loyer moyen du marché dans la commune où se situe votre logement. Vous aurez pour cela le choix entre trois niveaux :

• Loc 1 : pour un loyer 15% inférieur aux loyers du marché
• Loc 2 : pour un loyer 30% inférieur aux loyers du marché
• Loc 3 : pour un loyer 45% inférieur aux loyers du marché

Voici les plafonds de loyers applicables en fonction des différentes zones de tension immobilières, en euro/m²/mois :

Les plafonds de ressources des locataires

Les plafonds de ressources que vos locataires ne devront pas dépasser afin que vous puissiez bénéficier du dispositif Loc’Avantages dépendent de la zone dans laquelle votre bien est situé, mais aussi du niveau de loyer que vous aurez choisi. Ainsi :

• Le niveau Loc 1 correspond à une location intermédiaire
• Le niveau Loc 2 correspond à une location sociale
• Le niveau Loc 3 correspond à une location très sociale

Plus la réduction appliquée au loyer est élevée, plus les plafonds de ressources des locataires seront bas. Le but étant de faciliter l’accès au logement aux foyers à revenus modestes, il est logique que les loyers les plus bas profitent aux foyers aux revenus les plus faibles.

Le zonage est, quant à lui, le même que celui utilisé pour d’autres dispositifs, comme notamment le dispositif Pinel. Les zones correspondent à des secteurs où la tension locative est forte :

• Zone A bis : La ville de Paris et sa proche périphérie
• Zone A : La petite couronne parisienne ainsi que les plus grandes métropoles françaises, à savoir Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Montpellier, Lyon, Lille, Toulon.
• Zone B1 : Les villes et agglomérations de plus de 250 000 habitants.
• Zones B2 et C : Les villes et agglomérations entre 50 000 et 250 000 habitants, ainsi que d’autres communes éligibles du fait de leur forte tension locative.

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Quel est le montant de la réduction d’impôts ?

Le taux de la réduction d’impôts qui s’applique dans le cadre du dispositif Loc’Avantages varie de 15 à 65%, en fonction du montant du loyer choisi, et selon que vous faites appel ou non à une intermédiation locative.

Notez que si vous optez pour un niveau de loyer Loc 3, vous devrez obligatoirement faire appel à une intermédiation locative pour louer votre logement.

En d’autres termes, cela signifie faire appel à une agence immobilière sociale ou une association spécialisée agréée par l’État. L’intermédiation locative est également possible, mais non obligatoire, pour les niveaux de loyers Loc 1 et Loc 2.

Vous pouvez réaliser une simulation complète sur le site de l’ANAH. En fonction de l’adresse de votre bien immobilier et de la superficie du logement, le simulateur vous indiquera une estimation des montants des loyers Loc 1, Loc 2 et Loc 3, des réductions d’impôt correspondantes ainsi que des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour vos locataires.

Exemple de réduction d'impôt avec Loc'Avantages

Prenons un exemple concret. Si vous louez un appartement de 60 m² à Lyon, voici les montants maximum de loyers que vous pourrez appliquer ainsi que les montants possibles de réduction d’impôts.

Loyers :

• 670,20€/mois en Loc 1
• 552€/mois en Loc 2
• 433,80€/mois en Loc 3

Réduction d’impôts :

• Loc 1 : 1206,36€/an ou 1608,48€/an avec intermédiation locative
• Loc 2 : 2318,40€/an ou 2649,60€/an avec intermédiation locative
• Loc 3 : 3383,64€/an

Plafonds de ressources des locataires :

Notre avis sur Loc’Avantages

Loc’Avantages est un dispositif efficace qui constitue un très bon complément aux dispositifs existants tels que la loi Pinel, qui permettent de réduire la tension locative dans les secteurs où cette dernière est la plus forte.

Il permet également un accès facilité au logement pour les foyers ayant les revenus les plus modestes, tout en récompensant les propriétaires. En pratique, dans la grande majorité des cas, il est financièrement plus avantageux pour un propriétaire de réduire son loyer afin de bénéficier de la réduction d’impôt Loc’Avantages, que de pratiquer les loyers du marché.

Des locataires faciles à trouver du fait de la forte demande et des loyers minorés, une réduction d’impôt qui vient largement compenser la baisse de loyer, le dispositif Loc’Avantages porte bien son nom. Chez Cabinet de Courcelles, nos équipes peuvent vous conseiller et vous accompagner dans la concrétisation de votre projet immobilier locatif sous dispositif Loc’Avantages. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.