Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il devient rapidement avantageux, voire dans certains cas indispensable, de créer une société et de ce fait, de choisir un statut juridique. Ce statut juridique a pour vocation de donner un cadre légal à votre activité, ainsi que de définir les règles fiscales et sociales qui en découlent.
Il est donc primordial de choisir le statut juridique le plus adapté à votre situation en tant qu’investisseur immobilier. Voici les caractéristiques des différents statuts juridiques de sociétés, ainsi que leurs avantages et inconvénients, pour vous éclairer dans votre choix.
Tableau comparatif des avantages et inconvénients en fonction du type d'entreprise
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Type d'entreprise
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Avantages
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Inconvénients
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SAS immobilière
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- Peu de réglementations.
- Patrimoine personnel non engagé.
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SARL familiale
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- Soumission à l'impôt sur le revenu, au prorata des parts de l’entreprise.
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- Pas de déduction d’impôt sur le salaire du gérant majoritaire.
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SCI
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- Gestion et transmission du patrimoine immobilier facilitée.
- Possibilité de choisir entre impôt sur le revenu ou impôt sur la société.
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- Patrimoine personnel engagé.
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Pour plus d'informations sur chaque statut juridique, lisez la suite !
Les sociétés commerciales : la SAS immobilière
La société par actions simplifiées immobilière ou SAS immobilière est assez proche de la SARL dans son fonctionnement. Il s’agit d’une société commerciale ayant pour activité l’investissement immobilier, qu’il s’agisse d’achat-revente ou d’immobilier locatif.
La SAS immobilière doit être constituée d’au moins deux personnes. Il est également possible de créer une SAS avec une seule personne actionnaire, qui devient alors une SASU (Société par Actions Simplifiées Unipersonnelle).
Ainsi, lorsque vous créez une SAS, vous n’achetez pas les biens immobiliers en votre nom propre, mais au nom de votre SAS. Autrement dit, vous n’êtes pas directement propriétaire de ces biens, mais vous êtes propriétaire de la SAS.
Avantages et inconvénients de la SAS immobilière
Contrairement à d’autres statuts juridiques, la SAS présente l’avantage de n’être que très peu réglementée par rapport à l’établissement de ses statuts. Vous pouvez donc les rédiger selon vos besoins et les adapter à votre situation relativement librement. Néanmoins, il est préférable de se faire aider par un professionnel (notaire, avocat etc.) afin de n’omettre aucun détail important.
Le second avantage de la SAS peut également être un inconvénient. Il s’agit du fait qu’elle soit à responsabilité limitée. Cela signifie que votre patrimoine personnel ne peut pas être engagé, notamment dans le cadre du financement des investissements faits via la SAS. En cas de défaut de paiement d’un crédit, par exemple, votre créancier ne pourra donc pas récupérer la dette en puisant dans vos ressources personnelles. Le revers de la médaille est qu’il peut être plus difficile, de fait, d’accéder à des solutions de financement tel que le crédit bancaire.
Les sociétés à responsabilité limitée : la SARL familiale
La particularité de la SARL familiale est que, comme son nom l’indique, ses associés doivent obligatoirement appartenir à la même famille. La rédaction de ses statuts est réglementée par le Code du Commerce. Constituée d’au moins deux personnes, la SARL familiale doit également disposer d’un gérant, qu’il soit ou non salarié ou actionnaire de l’entreprise.
Avantages et inconvénients de la SARL familiale
Le fonctionnement d’une SARL de famille reste le même que celui d’une SARL classique, à un détail près, qui lui donne son principal avantage : le régime d’imposition.
Dans le cas d’une SARL de famille, les associés peuvent être dès le départ soumis au régime de l’impôt sur le revenu, au prorata de leurs parts dans la SARL. Il est également possible d’opter par la suite pour une imposition sur le revenu. En revanche, ce changement sera ensuite irrévocable.
L’inconvénient principal de ce statut juridique est qu’il vous sera impossible de déduire des impôts le salaire du gérant majoritaire de la SARL de famille.
Les sociétés civiles : la SCI
La SCI ou Société Civile Immobilière n’est pas une société commerciale, contrairement aux autres types de sociétés que nous avons cités. Il s’agit donc d’une société immobilière, composée de deux associés au minimum. D’un fonctionnement relativement flexible, notamment dans la rédaction des statuts, la SCI reste le statut juridique le plus utilisé, également parce qu’il est le plus accessible, y compris pour les particuliers et les petits investisseurs.
Avantages et inconvénients de la SCI
Globalement, l’objectif d’une SCI est de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Comme pour la SARL de famille, la SCI vous permet d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu, ou de choisir, de manière irrévocable, celui de l’impôt sur les sociétés. Si vous achetez des locaux professionnels, votre patrimoine immobilier sera séparé, et donc protégé, de la société qu’il abrite et des éventuels aléas de son activité.
Côté inconvénients, notez qu’ici, votre responsabilité est dite « illimitée », ce qui veut dire qu’en cas de difficultés de paiement vis-à-vis de vos créanciers, votre patrimoine personnel peut être engagé.
Vous avez désormais un aperçu plus clair du fonctionnement de tous ces statuts juridiques liés à l’immobilier. Cependant, pour être certain de faire le bon choix en fonction de votre situation, vous pouvez vous rapprocher d’un CGP qui saura vous conseiller de manière personnalisée sur les critères de chacune des formes juridiques.
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