Investissements immobiliers
Premier investissement locatif : le guide
Notre guide complet pour vous accompagner dans votre premier investissement locatif.
Il existe de nombreuses possibilités pour se constituer un patrimoine solide et le valoriser, dont le choix va dépendre de vos objectifs et de vos projets de vie. En premier lieu, se constituer un patrimoine vous permettra de pérenniser vos revenus, de consolider votre avenir et de réaliser vos projets. Peut-être souhaitez-vous également anticiper l’avenir de vos enfants, en finançant leurs études grâce à ce patrimoine, par exemple. Dans cet article, vous verrez qu'il existe différentes possibilités pour se construire un patrimoine avec notamment l'investissement locatif, constitué de nombreuses étapes.
Pour vous permettre d’y voir plus clair parmi les nombreuses solutions possibles, voici les principaux moyens de vous constituer un patrimoine via des investissements fiables, accessibles et faciles à mettre en place.
Être propriétaire de sa résidence principale – Le prêt à taux zéro ?
La première étape la plus fréquemment franchie, à juste titre, par les personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, est celle de devenir propriétaire de leur résidence principale. La question qui se pose alors est celle du financement.
Que vous ayez ou non un apport personnel pour financer l’achat de votre résidence principale, vous pouvez financer jusqu’à 40% du montant de votre prêt immobilier avec un prêt à taux zéro (sous conditions de revenus et selon la localisation de votre logement).
Les avantages du prêt à taux zéro
Le principal avantage du PTZ est qu’il permet de réaliser des économies importantes sur les intérêts du crédit immobilier. Il est un outil puissant pour optimiser le financement de votre investissement immobilier.
Selon le montant que vous pourrez emprunter à taux zéro (entre 20 et 40% du montant total de votre logement), il vous sera possible de réduire la durée du crédit immobilier que vous ferez auprès de votre banque, ou d’en réduire les mensualités.
L’accès au PTZ constitue également un argument supplémentaire à mettre en avant lorsque vous négocierez votre crédit auprès des banques.
Conditions d’éligibilité au Prêt à Taux Zéro pour l'achat d'une résidence principale
Il existe plusieurs critères d'éligibilité au PTZ :
La localisation du logement
Le premier critère d’éligibilité est celui de la localisation de votre logement. Les communes et agglomérations du territoire Français ont pour cela été divisées en 4 zones : Les zones A, B1, B2 et C. Un simulateur sur le site Service Public vous permettra de connaître rapidement la zone à laquelle appartient votre commune.
Montant des ressources et de l'investissement
De ces zones dépendent à la fois le montant du plafond de ressources à respecter, et le montant de votre investissement que vous pourrez financer via le prêt à taux zéro.
Les conditions de revenus dépendent aussi du nombre de personnes qui constituent votre foyer fiscal.
Logement neuf et ancien
Le prêt à taux zéro ou PTZ est accessible que vous investissiez dans un logement neuf ou ancien (avec travaux). Cependant, il est plus facilement accessible et plus avantageux pour les investissements immobiliers neufs.
Les investissements « pierre – papier » pour diversifier son portefeuille
Même lorsqu’on débute dans la constitution de son patrimoine, diversifier ses investissements dès le départ, lorsque c’est possible, est un excellent moyen de minimiser les prises de risques tout en optimisant la rentabilité de ces investissements. Celles et ceux qui choisissent d’investir dans la pierre se tournent naturellement, le plus souvent, vers des investissements « pierre – papier » pour diversifier leur portefeuille.
En d’autres termes, des produits tels que les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier tout en ayant un portefeuille diversifié.
En ce qui concerne les investissements pierre papier, vous pouvez y accéder par le biais d’une assurance vie. Cependant, vos choix seront limités à ceux proposés par l’assureur que vous aurez choisi. Mieux vaut donc investir en direct, lorsqu’il s’agit de SCPI ou d’OPCI.
Les SCPI
La SCPI est gérée intégralement par une société de gestion sous l’autorité de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), du choix des biens immobiliers achetés au choix des locataires.
Concrètement, investir dans une SCPI consiste à acheter des parts de cette dernière, pour percevoir in fine un montant au prorata des loyers perçus par la société, en fonction de votre quote-part.
Les OPCI
L’investissement en OPCI se présente également sous forme de parts, que l’on intègre dans un compte-titres ou une assurance vie.
Également géré par une société agréée par l’AMF, l’OPCI est un actif qui doit être constitué d’au moins 60% d’investissements immobiliers. Non côté sur les marchés, l’OPCI n’est donc pas soumis aux aléas de ces derniers, ce qui en fait un produit peu risqué.
Les supports financiers et produits d'épargne pour diversifier son patrimoine
Les supports financiers
Pour diversifier votre patrimoine, vous pouvez également ajouter des supports purement financiers à votre portefeuille. Les investissements boursiers via un compte-titres ou un PEA, par exemple, ont une rentabilité élevée lorsqu’ils s’inscrivent dans une stratégie sur le long terme avec une gestion du risque maîtrisée.
Les supports plus classiques
De même, les produits plus « classiques » tels que le plan épargne retraite ou les livrets d’épargne ont également leur place dans un portefeuille patrimonial solide et diversifié.
Souvent moins rentables, ils représentent tout de même des avantages car ils sont moins risqués, et permettent d’équilibrer vos investissements.
Si vous débutez dans la construction de votre patrimoine, nous vous recommandons vivement de faire appel aux conseils d’un gestionnaire de patrimoine, qui saura vous accompagner pour réaliser vos projets d’investissements en fonction de vos besoins et objectifs.
Se constituer un patrimoine grâce à l’investissement locatif
L’investissement locatif est également un moyen fiable de se constituer un patrimoine immobilier. Moins risqué et plus pérenne qu’un achat/revente de bien immobilier, il présente l’avantage de vous procurer des revenus réguliers mensuels, que vous pouvez utiliser pour les dépenses de votre foyer, ou encore le réinvestir dans votre patrimoine.
De plus, il existe plusieurs dispositifs permettant d’optimiser les investissements locatifs, tant sur le plan financier que fiscal. Le plus connu et le plus utilisé d’entre eux est le dispositif Pinel, qui offre des réductions d’impôts lorsqu’il est utilisé dans le cadre d’un placement locatif dans l’immobilier neuf.
Pour en savoir plus, vous pouvez également consulter les articles suivants sur le dispositif Pinel :
Les nombreux types d’investissements et produits disponibles permettent à chaque investisseur de se construire un patrimoine personnalisé, répondant précisément à ses besoins et objectifs. Se constituer un patrimoine est un projet de vie qui doit être pensé et préparé sur le long terme, et qui se concrétise progressivement.
L'investissement dans l'immobilier peut se constituer sous d'autres formes comme inclure des actifs immobiliers dans son assurance-vie, en achetant sa résidence principale ou secondaire. Ces sources de revenus sont très intéressantes mais peuvent parfois du fait de leur engagement financier et, par peur de s'installer définitivement à un endroit, vous freiner à acheter. Seulement, à l'heure actuelle, les résidences se revendent en moyenne au bout de 10 ans et peuvent servir à réaliser un nouvel investissement, locatif ou non.
Notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine a pour cœur de métier d’accompagner les investisseurs dans la constitution et l’optimisation de leur patrimoine. Si vous souhaitez en savoir plus sur la gestion de patrimoine et bénéficier de notre expertise et nos conseils pour votre projet, n’hésitez pas à nous contacter.