Vous envisagez de réaliser un investissement locatif dans un projet immobilier dans le cadre du dispositif Pinel en contractant un prêt ? Vous vous demandez sans doute si l’apport personnel est nécessaire ou conseillé ? En réalité, si vous réalisez un emprunt avec un apport personnel, vous bénéficierez de nombreux avantages, mais également de quelques inconvénients.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un emprunt avec apport ?
Qu’est-ce qu’un apport ? Rappel
Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier, l’une des premières questions que vous posera votre banquier sera celle de l’apport.
Il correspond à la somme d’argent dont vous êtes déjà en possession et que vous êtes prêts à “avancer” pour l’achat de votre bien.
Il provient généralement de vos économies personnelles :
- Votre épargne
- Une somme héritée
- La vente d’un bien
- Un prêt familial
Avantages d’un emprunt avec apport ?
- L’apport personnel permet de diminuer le montant “demandé” à la banque et contribue à une réponse favorable de la part de celle-ci puisque le risque est ainsi diminué
- L’apport permet aussi de démontrer à la banque que vous avez une bonne capacité de remboursement et que vous parvenez à mettre de l’argent de côté.
- De plus, l’apport personnel constitue un levier de négociation avec la banque pour le taux d’intérêt, la durée de remboursement, les mensualités, etc.
D’une manière générale, avec un apport d’environ 20% de l’emprunt, celui-ci pourrait difficilement être refusé.
Enfin, il permet d’acquérir un bien en gardant une bonne capacité d’endettement.
Inconvénients d’un emprunt avec apport ?
Les inconvénients principaux du prêt avec apport sont la mobilisation de fonds propres qui ne pourront pas être utilisés immédiatement à d’autres fins, ainsi que le temps nécessaire pour mettre de côté les fonds dans le cas où vous ne disposez pas déjà d’un apport.
Peut-on emprunter sans apport ? Avantages / inconvénients
Peut-on faire un prêt sans apport ?
L’apport personnel n’est pas une condition sine qua non à l’obtention d’un crédit immobilier. En effet, aucune loi ne prévoit l’obligation d’un apport et il est tout à fait possible d’obtenir un prêt à 100 % de la part de votre organisme de prêt.
Néanmoins, de même qu’aucun texte ne vous oblige à utiliser vos fonds propres, la banque peut tout à fait être réticente à vous accorder un prêt avec de telles conditions.
C’est pour cela qu’il faudra vous présenter avec un dossier solide, c'est-à -dire un emploi stable, des revenus suffisants, une ancienneté professionnelle, etc.
Puis, il sera nécessaire de justifier d’une bonne capacité d’endettement et d’expliquer à votre banquier l’origine de votre manque d’apport. Si vous êtes diplômés depuis peu ou que vous êtes convalescents d’une maladie vous ayant obligé à l’arrêt pendant plusieurs mois, l’organisme de prêt saura se montrer compréhensif.
À l'inverse, si vous vivez au-dessus de vos moyens et dépensez tous vos revenus sans rien mettre de côté, vous risquez fort d’être confrontés à un refus de la part de votre banquier.
Avantages du crédit sans apport
- Il permet d’acquérir un bien très rapidement sans attendre de mettre de côté la somme nécessaire à l’apport.
- La somme qui aurait été consacrée à un apport peut être utilisée pour d’autres dépenses immédiates.
Inconvénient du crédit sans apport
- Lors de l’acquisition d’un bien sans apport, la capacité d’endettement est entièrement (ou en grande partie) utilisée, laissant peu de place à de futurs investissements.
- Le taux du crédit est généralement plus élevé, ce qui aboutit à un crédit plus coûteux.
Financer son investissement Pinel avec ou sans apport ?
Dans le cadre d’un investissement Pinel, plusieurs modes de financement sont possibles :
- Achat comptant
- Crédit à 100 %
- Crédit avec apport
Choisir l’une ou l’autre de ces options dépend de votre situation financière, de votre taux d’endettement, et de bien d’autres paramètres. Voici un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients des différents modes de financement :
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Financement en loi Pinel avec apport
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Financement en loi Pinel sans apport
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Avantages
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· Taux d’endettement mieux préservé
· Coût du crédit plus intéressant
· Mensualités moins importantes
· Crédit remboursé plus rapidement
· Le loyer perçu par le locataire ainsi que la remise sur les impôts permettent de couvrir une grande partie, voire la totalité des charges
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· Pas de fonds propres engagés immédiatement
· Accès immédiat au bien
· Le montant du loyer ainsi que la remise sur les impôts couvrent partiellement les charges et diminue les mensualités que l’investisseur doit payer
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Inconvénients
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· Fonds-propres engagés directement donc indisponibles pour d’autres projets
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· Taux d’intérêt plus élevé
· Davantage de mensualités
· Montant des mensualités plus élevées
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Ainsi à titre d’exemples :
- Si vous êtes un investisseur disposant de fonds propres et que vous souhaitez obtenir rapidement un complément de revenu, alors l’option du prêt avec un apport conséquent pour l’achat d’un bien onéreux (dans la limite des 300 000 euros) qui vous permettra de bénéficier de la réduction d’impôts maximale est faite pour vous.
- Un jeune actif investissant pour la première fois et ne disposant pas de fonds-propres ou de revenus élevés choisira un crédit sans apport en loi Pinel, pour s’assurer du paiement partiel des mensualités par le loyer qu’il percevra, et pour bénéficier des avantages fiscaux.
Quels sont les avantages de l’emprunt dans le cadre d’un investissement Pinel ?
Les taux très faibles
La loi Pinel permet aux investisseurs d’emprunter de l’argent avec ou sans apport. Grâce aux taux très faibles pratiqués aujourd’hui, il est de plus en plus facile d’acquérir un bien immobilier (moins de 1 % pour 10 ans et 1,5 % sur 15 ans). Cependant, si vous choisissez d’opter pour un prêt, la banque va étudier votre situation personnelle c'est-à-dire votre profil, votre taux d’endettement, vos revenus, etc. Il est donc nécessaire que vous ayez un bon profil.
Faire appel à un gestionnaire de patrimoine en ligne peut vous aider non seulement à trouver le bien immobilier idéal mais à vous conseiller de manière impartiale pour son financement.
L’investissement locatif : un argument de taille
L’investissement immobilier locatif est bien vu par les banquiers puisque l’investisseur s’engage à mettre son bien en location pendant une durée minimale de 6 ans, et ce sont les loyers perçus tous les mois qui permettent de payer les mensualités du prêt. Du fait des avantages fiscaux de la loi Pinel, les banquiers sont plus enclins et ouverts à la possibilité d’accorder un emprunt aux investisseurs.
Peut-on déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs ?
Dans le cadre du dispositif Pinel, les intérêts d’emprunt sont effectivement déductibles des loyers que vous recevez. Vous ne payez donc pas les intérêts générés par l’emprunt, grâce aux loyers que vous percevez. D’autres dépenses sont également concernées par cette déduction, comme les primes d’assurances, les charges de copropriété, etc. Il suffit pour cela de les inclure dans la déclaration de revenus et de remplir les formulaires qui y sont consacrés.
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